Mediação e Arbitragem para condomínios

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30 de setembro de 2014

Formas extrajudiciais de solucionar conflitos, a mediação e arbitragem permitem que sejam feitos acordos com o auxílio de uma terceira pessoa. Utilizada com frequência para solucionar conflitos sociais, a prática também pode ser utilizada no universo dos condomínios.

Especialista em resolução de confli  tos na área imobiliária e coordenadora do IV Seminário de Conciliação, Mediação e Arbitragem de SC, que aconteceu entre os dias 18 e 19 de setembro em Florianópolis, a advogada Giordani Flenik explica que, na mediação, a terceira pessoa que ajuda as partes a chegarem a um acordo é chamada de mediador, que não decide, mas vai administrar o procedimento, fazendo com que as pessoas envolvidas exponham suas razões e anseios diante do conflito existente entre elas, também buscando o entendimento e que cheguem a um acordo.

Arbitragem

No caso da arbitragem, uma das pessoas envolvidas no conflito leva o problema a um árbitro ou Câmara de Mediação e Arbitragem, para que este árbitro conduza o procedimento, de acordo com as regras estabelecidas e em conformidade com a Lei Federal nº 9.307/96. Nessa situação, outras pessoas envolvidas no conflito também são chamadas a participar, apresentando provas e argumentações, e o árbitro vai decidir o conflito elaborando uma sentença arbitral, que tem valor igual à do Juiz de Direito, no Poder Judiciário.

“A mediação e a arbitragem, enquanto métodos confiáveis de solução de conflitos, são importantes ferramentas para os condomínios na resolução dos problemas, desde infrações à Convenção do condomínio, cobrança de devedores e até mesmo na solução de dificuldades com prestadores de serviços em geral, tudo isso de forma muito mais ágil que no judiciário”, afirma Fernando Willrich, presidente do Sindicato da Habitação de Florianópolis e Tubarão (Secovi).

Na avaliação do representante, de forma geral a arbitragem é pouco conhecida do brasileiro, que via de regra busca sempre o judiciário. Além disso, é necessária uma mudança de paradigma, pois, enquanto medida não conflituosa é fundamental que as partes envolvidas estejam efetivamente empenhadas em resolver o problema. “Se houver este comprometimento, o resultado para os síndicos e condôminos pode ser muito bom”, esclarece.

A orientação do Secovi é que o condomínio esteja bem orientado para utilizar ambos os métodos. “O setor jurídico de uma administradora ou escritório de advocacia podem orientar síndicos e condôminos a respeito. Também é interessante conhecer os órgãos que oferecem o serviço da mediação e da arbitragem e seu funcionamento”, recomenda o dirigente.

Quando utilizar

Segundo a especialista Giordani, em princípio, todas as questões de condomínios podem ser solucionadas por estas formas extrajudiciais: inadimplência, desrespeito ao regulamento interno ou convenção, desavença entre condôminos, problemas com fornecedores e até envolvendo funcionários. O uso da arbitragem fica vinculado à existência da ‘cláusula compromissória’, que é a previsão de resolver os problemas através deste método, e não por vias judiciais. “Esta previsão deve estar inserida na Convenção do Condomínio para que a participação das partes envolvidas seja obrigatória. No entanto, as convenções mais antigas geralmente não trazem esta previsão, e os condomínios dependem desta inclusão para que as questões sejam resolvidas pela arbitragem”, esclarece Giordani.

No entanto, ela pondera que a ausência da cláusula não impede que a parte interessada busque uma Câmara de Arbitragem e tente resolver o conflito por esta via. Inexistindo a cláusula, a Câmara irá contatar a outra parte, explicar como é o procedimento e elencar as vantagens de se optar por esta forma. “A experiência nos mostra que a cada 10 pessoas convidadas, oito comparecem. Portanto, existe um bom interesse das pessoas em resolver as questões de forma mais prática e amigável, o que falta às vezes é uma oportunidade, ou ainda as partes se sentem constrangidas diante do outro e, ao invés de tentar dialogar, se retraem” relata.

De acordo com a advogada, a mediação é um procedimento voluntário, ou seja, qualquer uma das partes pode propor à outra esta forma de solucionar o conflito, mas ninguém pode ser obrigado a aderir. “Quando ambas as partes concordam e colaboram entre si para a obtenção de um acordo satisfatório, dizemos que ocorre a verdadeira pacificação social”, pontua.

Investimentos

Com relação aos custos, a especialista relata que estas formas têm a participação obrigatória de um terceiro, neutro e imparcial, que chamamos de mediador ou árbitro. “Geralmente estes facilitadores são vinculados a Câmaras de Mediação e Arbitragem, que possuem tabelas de valores para as despesas destes procedimentos. Na maioria das vezes o mediador cobra por hora de trabalho, enquanto na arbitragem são calculadas as despesas do processo e os honorários do árbitro de acordo com o valor da questão conflituosa”, explica.

Porém, Giordani lembra que tanto a mediação quanto a arbitragem tem custos bem menores do que um processo judicial, levando-se em conta o tempo da demanda, que, no Poder Judiciário atualmente é de 10 anos, em média, enquanto na arbitragem menos de um ano, e na mediação, até em questão de horas.

Segundo a advogada, síndicos e administradoras já têm usado essas formas para solucionar questões de condomínio, como em casos de inadimplência. “Os episódios são tratados de forma rápida, simples e sigilosa, sem traumas, sem desgastes e despesas de um processo judicial. E o melhor de tudo é que se evidencia a boa-fé, tanto do condomínio, quando do condômino, no sentido de resolver a questão amigavelmente, o que é muito saudável para a boa convivência entre todos”, explica Giordani.

Embora estes métodos não sejam amplamente conhecidos, em Santa Catarina existem várias Câmaras de Arbitragem, filiadas à Federação Catarinense de Entidades de Mediação e Arbitragem (FECEMA) e que têm atuado na área condominial.

Por Graziella Itamaro.

Fonte: Jornal dos Condomínios.